«Олимпийский» отельер

Недавнее приобретение Дмитрием Шумковым доли в  спорткомплексе «Олимпийский», которая, кстати сказать, составила почти 30%, а теперь ему принадлежит 91,5% акций, не стала единственной крупной покупкой бизнесмена. По итогам состоявшихся в марте торгов здание по адресу Варварка 14, стр. 1 и 2, было продано за 3,4 млрд. рублей ООО «Турбо», принадлежащей Шумкову. Здание является бывшим доходным домом Персица 1909 года постройки общей площадью 21000 кв. м.

В планах бизнесмена – реконструкция отеля в 5-ти звездочный уровень. Сумма вложений составит 300 млн. долларов. Одним из первых вопросов встает окупаемость такого проекта. По словам Марины Смирновой, MRICS, Партнера, Руководителя отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, в таком здании можно расположить отель на 190-200 номеров, учитывая общую площадь и предполагаемый класс отеля.

«Если предположить, что гостиница будет работать как «среднестатистический» отель класса «люкс» (загрузка 65%, средняя цена продажи 400 долларов), то в год чистая операционная прибыль такого объекта может составить порядка 10-12 млн. долларов. Но даже если не брать в расчет фактор стоимости денег во времени, окупаемость гостиницы будет превышать 10 лет. Обычно инвесторы, вкладывающие деньги в такие проекты, рассчитывают на выход из бизнеса после стабилизации операционных показателей отеля. Это позволяет окупить затраты на строительство, а также зафиксировать прибыль, если проект удачный и показывает хорошие результаты. Но в этом случае продать гостиницу даже за 300 млн. долларов будет очень сложно, если не сказать невозможно, поскольку покупатель будет смотреть на операционные результаты, капитализируя ЧОП по определенной ставке. В последние годы мы наблюдали компрессию ставок капитализации, но все равно они оставались на уровне 6-9% для «знаковых» объектов. Здесь же ставка должна быть на уровне 3-4%, что труднодостижимо» - комментирует Марина.

«Топовое», с точки зрения расположения, место при этом тоже не может гарантировать быстрой окупаемости. Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE, полагает, что при условии отсутствия быстрого дохода, скорее всего, у инвестора какая-то другая выгода от этого проекта. При этом в качестве операторов на будущий объект, как сообщает газета «Ведомости», рассматриваются пока только три претендента, не представленных в России до этого: Dorchester, Peninsula и Jumeirah. Анна Данченок, Заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, замечает, что многие бренды (преимущественно азиатского происхождения) в сегменте 5 звезд неоднократно заявляли о желании выйти на московский рынок - в их числе: Mandarin Oriental, Raffles, Shangri-La. Говоря же о конкуренции, Анна дополняет, что она в зоне Кремля в сегменте 5 звезд очень высока:  «В luxury-секторе, помимо Ritz-Carlton, Ararat Park Hayatt и Kempinski, здесь вскоре появится первый объект сети Four Seasons на 180 номеров».

Дэвид Дженкинс, Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, отмечает, что участок на Варварке в целом подходит для размещения отеля, однако вывод на московский рынок такого большого (на 320 номеров)  отеля сегмента «люкс» - это очень большой риск для инвестора. «Конкуренция в этом сегменте очень велика, а с учетом открытия первой гостиницы Four Seasons в Москве этот сегмент станет еще более конкурентным» - заявляет эксперт.

Без дополнительного стимулирования делового туризма рынок люксовых отелей Москвы столкнется с недостатком спроса, что выгодно для гостей, ведь цены могут снизиться, но невыгодно для самих отельеров. Уже в 1-м квартале этого года под влиянием политической нестабильности доходность на номер в люксовых объектах Москвы сократилась на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года преимущественно за счет снижения среднего тарифа до 12,8 тыс. рублей по данным JLL.

С таким мнение не согласен Станислав Ивашкевич, считающий, что конкуренции в этом месте нет вообще. Но, как замечает Марина Смирнова, маловероятно, чтобы операторы отказались от участия в проекте. Локация престижная, и если Собственник будет в состоянии выполнить требования стандартов такого уровня, то операторы будут управлять отелем. Не только экзотические восточные бренды, но и «традиционные» Операторы, имеющие опыт работы в России, могут и должны рассматриваться как потенциальные партнеры по управлению. Пока еще нет «Булгари», St. Regis, Waldorf Astoria etc. При этом эти операторы имеют другие гостиницы, что дает возможность тренировать персонал, включая топ-менеджмент, использовать кросс-сейлинг и т.д.

Цель покупки на данный момент предположить сложно. Объект, несмотря на всю свою уникальность и привлекательность, будет окупаться достаточно долго. При этом, проведя параллели с предыдущими покупками Шумкова, можно говорить и нематериальных выгодах, вплоть до престижности покупки будущего отеля. Вопрос целесообразности так же не лишним будет рассмотреть и с другой стороны: первичная цель выставления здания на торги заключалась в компенсации расходов на строящийся парк «Зарядье», концепция которого не предусматривает коммерческой составляющей. При всем при этом, говоря о заявленных инвестициях в устройство парка в размере 200 млн. долларов, продажа доходного дома на сумму в 100 млн. позволяет частично сократить расходы города на проект, считает Анна Данченок. Вполне возможно, лучшим вариантом было бы устройство на территории крупного МФК.

Станислав Ивашкевич говорит о недостаточности информации для прогнозирования: «Окупаемости парка «Зарядье» строительство гостиницы не поможет. Не зная истинных целей застройщика и его планов по девелопменту, нельзя давать совет, что лучше было бы там построить». Марина Смирнова так же не строит оптимистичных прогнозов: «Может быть, клиенты гостиницы будут гулять в парке и покупать сувениры и мороженое, но серьезный финансовый вклад они не внесут. Возможно, сама сделка по продаже дома позволит обустроить парк, но, насколько я понимаю, здание продается без «гостиничного» обременения, так что связи я не прослеживаю».

Антон Мошкин