Подмосковная утопия

Строительство в области сулит девелоперам не только относительную свободу действий, отсутствие или совсем незначительное наличие конкуренции, но и помощь от государства. На деле же все выглядит далеко не так радостно и оптимистично, подчас весьма рискованно как по оправданности своих инвестиций, так и в целом по развитию будущих проектов.

На состоявшемся в среду круглом столе на тему строительства жилья и коммерческой недвижимости в Подмосковье заместитель председателя Правительства Московской области Денис Буцаев отметил необходимость создания точек роста в таких городах, как Железнодорожный, Одинцово и Красногорск. Одним из немаловажных факторов успешного роста он упомянул наличие не только качественного жилья и хорошей инфраструктуры, но и мест приложения труда. «Необходимо, чтобы инвестор предоставил места приложения высококвалифицированного труда. Торговый центр не сможет удовлетворить потребность в рабочих местах для всех, кто проживает в районе. К тому же, квалифицированные специалисты будут продолжать ездить в Москву»- уточняет Буцаев.

Чиновник привел статистику по маятниковой миграции, которая на данный момент достигает 1,5 миллионов человек в сутки. Иными словами, каждый день из области в столицу едет 1,5 миллиона жителей, а потом столько же возвращается обратно. Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит, что традиционно в мировом опыте решением проблемы снижения маятниковой миграции является полноценное развитие городов-спутников, прежде всего, через создание локальных рабочих мест. «Важное значение имеют как баланс коммерческих и жилых площадей, так и развитие производственной сферы, в том числе строительство заводов и фабрик, исследовательских центров и т.п. Данный процесс занимает десятилетия» - поясняет эксперт.

Называя основной целью разгрузку столицы, стоит помнить, что даже при наличии рабочих мест в области и при наличии мест приложения высококвалифицированного труда и развитого бизнес-кластера совершенно необязательно, что миграция снизится. Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL  и вовсе отметила тот факт, что при переезде офиса крупной компании за МКАД сама фирма теряет порядка 30% своих работников. Для некоторых такие потери не сопоставимы с успешным ведением бизнеса. Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group, считает, что комплексная застройка действительно несколько снизит маятниковую миграцию, но снижение это будет за счет тех, кто приезжает в Москву для того, чтобы сходить в кино или пройтись по магазинам. Так что говорить о существенном изменении ситуации не приходится.

Инвесторов и девелоперов в большей степени сдерживает другой фактор – окупаемость построенных в области объектов. Создание крупного бизнес-кластера, о котором много говорилось в ходе круглого стола, не является панацеей. А если говорить о промышленных предприятиях, то суммы вложений растут десятикратно. Возвращаясь к срокам, Валентин Гаврилов поясняет:  «Что касается ТРЦ, то данный вопрос зависит от зоны его охвата, то есть величины населения близлежащих районов, которое будет ездить в данный торговый комплекс за покупками. Если же брать усредненное значение, то пока речь обычно идет о двузначных цифрах в 10-12 лет. В офисном сегменте окупаемость также обычно наступает через 10 и более лет, так как спрос на такие объекты относительно невелик».

По словам Александра Хрусталева, генерального директора «НДВ-Недвижимость», политика Московской области изменилась. Сейчас начали заниматься реальными поисками точек роста. В области уже созданы те же условия по школам, садам, жилью, лучше экология. «Началась миграция из Москвы, но она должна подкрепляться и бизнес-развитием. Нет сейчас настоящих ТПУ, нет возможности для строительства масштабных проектов. А ведь область имеет для этого все шансы» - заявил Александр. Относительно сомнений, появляющихся при взвешивании всех «за» и «против», он высказал опасения, что в случае, если московские девелоперы будут «долго думать», региональные игроки уже построят все, что необходимо и полностью займут этот рынок. А сейчас, по его мнению, есть еще возможность «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда».

Возможные трудности с рентабельностью проектов чиновники пытаются сгладить обещаниями в поддержке строительства. Налоговые преференции, упрощенные согласования, все вплоть до полного строительства инфраструктуры. Лишь бы строили.  Олег Рыжов считает, что при расчете рентабельности проекта девелопер принимает во внимание все нюансы, в том числе и предоставляемые Правительством льготы. Так что такие меры действительно могут в какой-то степени стимулировать застройку.

Валентин Гаврилов по этому вопросу придерживается иного мнения: «Основная задача властей должна состоять не в том, чтобы раздавать льготы девелоперам, а в том, чтобы создавать хорошую транспортную доступность и рабочие места с хорошей заработной платой. Эти условия делают районы привлекательными для жилья и создают спрос на жилую недвижимость, которая является достаточно прибыльной для застройщиков. Дальше задача властей состоит в обеспечении правильного баланса площадей в рамках комплексного освоение территорий».

Одним из лакмусовых показателей благополучия районов считается наличие в нем торговых объектов премиального уровня. Большинство экспертов сходятся во мнении, что срок появления «дорогих» магазинов – не ранее 10-15 лет, когда районы станут в достаточной мере густонаселенными. А пока не будут созданы достаточные и, что важнее, привлекательные условия для девелоперов в области, говорить о снижении маятниковой миграции и повальной застройки весьма затруднительно.

Антон Мошкин