Какие особенности необходимо учитывать при покупке земли под строительство небольшого комплекса (супермаркет, кафе, АЗС), расположенного в непосредственной близости от трассы

Мы в LandService  понимаем под придорожным ритейлом систему, объединяющую в себе различные объекты, позволяющие наиболее эффективно удовлетворять различные потребности человека по средством совершения розничных покупок во время нахождения в пути (во время путешествия автотранспортом, будь то передвижение на личном автомобиле или мотоцикле, перемещение на грузовом автомобиле или путешествие на автобусе). Проще говоря, придорожный ритейл – это розничная точка продаж товаров различного назначения, находящаяся  на автомобильной трассе. При этом стоит отметить, что мы не относим к придорожному ритейлу торговые центры и автодилерские центры (несмотря на то, что они предназначены для совершения розничных продаж и очень часто находятся на автодорогах), так как они больше предназначены для совершения целевой покупки.

1. Автозаправочные комплексы

Автозаправочные комплексы или станции (здесь и далее АЗС) являются наиболее очевидным и часто встречающимся видом придорожного ритейла. Как и для любого другого вида придорожного ритейла для размещение АЗС важным аспектом при выборе земельного участка является его местоположение, а именно его видимость и автомобильный трафик. Поэтому АЗС размещаются исключительно на первых линий дорог. На трассах, как правило, размещаются более крупные по сравнению с городскими автозаправочные комплексы. В среднем площадь земельного участка начинается от 40 соток и может достигать 1.5 гектар и более. Для сравнения размер земельного участка для размещения АЗС в пределах города составляет 30 соток.

Для функционирования небольшого АЗС электрическая мощность должна быть на уровне 70 кВт. Для более крупных АЗС, размещающихся вдоль дорог, необходимо порядка 140 кВт. Обязателен альтернативный источник питания, в качестве которого может выступать, например, дизельный генератор. Если на участке не предусмотрена общегородская канализация, то обустраивают локальные очистные и канализационные сооружения. Если водоснабжение АЗС с кафе запланировано из собственной скважины, то в радиусе 30 метров от нее не должно находится никаких строений.

2. Продуктовые магазины

Как и для других видов придорожного ритейла для продовольственных магазинов, размещающихся на автомобильных трассах, важны трафик и видимость земельного участка. На первый план здесь выходит заселенность прилегающей территории. Численность населения, проживающая в десятиминутной автомобильной доступности магазина и двадцатиминутной пешей доступности, должна в среднем составлять около 30 000 человек. При этом операторы продовольственных магазинов (здесь и далее мы имеем в виду, прежде всего, сетевых операторов) готовы рассматривать земельные участки с численностью ближайшего окружения от 20 000 человек. Стоит отметить, что жилая застройка может быть как уже сформировавшейся, так и перспективной.

Что касается видимости земельных участков, то предпочтение отдается участкам, располагающихся на первой линии. Но операторы продовольственных магазинов готовы также рассматривать и участки, находящиеся на второй линии. Но при этом обязателен обзор как минимум с 2-х сторон. Земельный участок должен быть хорошо виден на подъезде с трассы на расстоянии 100-200 метров.

Размеры земельных участков варьируется в пределах от 40 до 200 соток. Геометрия участка – близкая к квадратной, возможно прямоугольной, но соотношение сторон не меньше 1,5 к 2.

Что касается инженерных коммуникаций жесткие требования операторы предъявляет только в отношение электрической мощности. Ее необходимая величина колеблется в пределах от 200 до 800 кВт (в зависимости от размера магазина).

3. Предприятия общественного питания

Как и для автозаправочных комплексов для предприятий быстрого питания важны хорошие видимость и автомобильный трафик. Поэтому они размещаются исключительно на первых линиях вдоль дороги. Видимость земельного участка, на котором располагается предприятие быстрого питания, не должны закрывать деревья, любые другие здания или иные объекты. Автомобильный трафик должен быть достаточно плотным и составляет величину от 20 000 автомобилей в сутки.

Земельный участок должен иметь согласованный прямой въезд/выезд с прилегающей магистрали. Размер земельного участка для размещения предприятия быстрого питания должен быть порядка 15-30 соток. На нем располагается непосредственно здание самого ресторана, а также подъездные пути, разворотные площадки и парковка для посетителей.

Среди ограничений, которые существует при выборе земельного участка под размещение предприятия быстрого питания, стоит выделить отсутствие высотных ограничений. Их отсутствие необходимо для установки пилонов (рекламных конструкций высотой от 15 метров). Поэтому, например, на участке не должно быть линий электропередач.

Для функционирования предприятия быстрого питания необходима электрическая мощность от 150 кВт. В случае наличия возможности подключения газа, то потребности в электричестве снижаются где-то до 100 кВт. Также необходимо иметь возможность подключения водоснабжения (горячей и холодной воды), а также наличия канализации.

С оригиналом статьи можно ознакомиться здесь