Исполнительный директор LandService Михаил Маслов дал интервью порталу Arendator.ru

Профессиональный land development — это достаточно молодое направление на рынке коммерческой недвижимости, не смотря на то, что объявлениями о продаже земельных участков под коммерческие нужды пестрят многие рекламные издания и сайты. Специалисты компании LandService пошли дальше банального поиска тех, кто хочет продать землю, и тех, кто мечтаетее купить. Компания предлагает уникальную услугу на рынке земельного девелопмента — land-to-suit, преимущества пользования которой по достоинству оценили уже многие сетевики России. О новом принципе работы с клиентами рассказывает Михаил Маслов, исполнительный директор компании LandService.

 Михаил, как вы оцениваете текущую ситуацию с наличием хороших участков для коммерческого девеломпента в столичном регионе в целом?

 Могу сказать не просто за Москву и Московскую область, но за всю страну — земли у нас много. Это миллионы гектаров, несметные земельные активы. Но для того, чтобы найти правильный участок с правильной локацией, подходящий для нужд конкретной компании, надо очень хорошо поискать, много поездить, много посмотреть. Очень мало земель подходит для развития сетей, и еще меньше земель подходит под запросы наших партнеров. Поэтому наша первая задача заключается в том, чтобы найти участок с правильной локацией для проекта. И вторая, более сложная задача, — создать в этом месте участок, которого нет. Допустим, вы хотите построить торговый центр в конкретном месте в конкретном районе, потому что здесь идет максимальный поток машин и проживает максимальное количество населения в пешей доступности, поэтому участок нужен именно здесь, а не километром дальше или ближе. Однако выясняется, что нужный вам участок принадлежит собственнику, который не собирается его делить вообще и продавать, либо назначение участка не позволяет вести строительство: есть сложности с администрацией, допущены ошибки в кадастре, неточно определены границы. И таких проблем может быть достаточно. Вроде бы в стране земли много, но когда начинаешь заниматься поиском конкретного участка, то найти его очень сложно. К тому же у любого проекта есть определенный бюджет. Если земля без проблем и со всеми необходимыми документами, то, как правило, стоит она очень дорого и компания не может себе ее позволить. Если же участок проблемный, то не всегда есть возможность решить эти проблемы. Поэтому мы находим участки в текущем статусе с текущей ценой и доводим их до ума, а потом уже продаем компаниям.

 А если участок хороший, с локацией все отлично, документы в порядке, но собственник не готов вам отрезать от своих 20 га ни сотки, а компании-покупателю не нужны эти 20 га, что вы делаете в этом случае?

 В этом случае мы смотрим, кому мы еще можем предложить этот участок. Если участок под АЗС, то рядом можно посадить «Макдональдс» и построить мини-маркет. Да, отдельно этот участок не нужен ни «Макдональдсу», ни «Лукойлу», ни ритейлеру, потому что дорого, а вместе они составят прекрасный тандем, под который мы сами выкупим землю у собственника, проведем межевание, сформируем три отдельных лота и предложим рынку.

 Расскажите, какие компании чаще всего пользуются вашими услугами.

 Наши услуги в основном интересны крупным сетевым компаниям, ведущим активное развитие бизнеса в России. Мы сотрудничаем с нефтяными компаниями, такими как «Лукойл», «Газпромнефть», работаем с компаниями, развивающими сеть ресторанов быстрого питания, — это «Макдональдс», KFC, с автодилерами, с девелоперами, которые строят торговые центры или развивают ритейл-проекты. Для них мы и покупаем земли.

 Вы говорите о крупных сетевых компаниях, у которых есть собственные департаменты по земле, в которых уже разработаны свои регламенты и требования к участкам. А есть какие-нибудь интересные эксклюзивные заказы, которые выбиваются из основного направления?

 Да, не так давно мы подбирали вертолетные площадки. Особенность работы с такими «нестандартными» клиентами заключается в том, что у них нет опыта работы с землей, но есть определенные требования. Мы понимаем, что им нужно, понимаем, что можно предложить, да и компании выгодно, когда эту работу выполняет профессионал своего дела. В последнее время к нам часто обращаются с просьбами подобрать участки для газовых заправок. Это тоже свой особенный специфический бизнес. Нам интересно решать подобные задачи.

 Многие компании вашего профиля работают под заказ — сначала подписывают соглашение о покупке с партнером и только потом начинают работать и оформлять документы на объект. Вы идете на риск — вкладываете свои деньги в покупку, подготавливаете участок и только потом предлагаете его партнеру. С чем это связано? Вы ведь рискуете собственными финансами.

 Эти риски оправдывают себя. Во-первых, покупке участка предшествует кропотливая работа. Мы тщательно изучаем стратегии развития наших партнеров для понимания, какие направления ими могут быть освоены, и находим под их объекты самую удачную локацию. Во-вторых, мы самостоятельно ведем переговоры с собственником земельного участка и уже тогда понимаем, можем ли предложить этот участок компании или нет, какие на нем есть обременения, как его можно использовать. Тем не менее, случается так, что нам приходится искать иное применение площадке, чтобы нивелировать свои риски. Например, мы покупали участок для АЗС, но не смогли получить на него разрешительные документы. Если для компании-покупателя это дополнительные расходы, простой и упущенная прибыль, то для нас это не так критично. Мы найдем этому продукту другое применение, изменим назначение, придумаем, как его использовать и предложим другой компании, не нефтяной, а, допустим, общепиту. В этом и заключается наше преимущество для клиентов, поскольку взяв риски на себя, мы улучшаем экономику их проекта. Это и есть так называемый принцип "land-to-suit" — земля под заказ — компании покупают у нас землю уже полностью готовую под строительство той или иной функции, то есть они получают полностью готовый объект со всей разрешительной документацией.

 Случается ли так, что компании конкурируют между собой за предлагаемый вами участок?

 Мы постоянно сталкиваемся с этой проблемой, когда на нашу площадку есть желающие сразу из нескольких компаний. Очень часто конкурируют между собой нефтяные компании. Как правило, в этом случае мы заключаем договор с той компанией, с которой первой подписываем соглашение о намерениях. То же самое происходит на рынке фаст-фуда, где конкурируют «Макдональдс» и KFC. У нас пока не заключены договора на эксклюзивное обслуживание с этими компаниями, поэтому кто быстрее подписался, тот и получает участок.

 Михаил, как часто партнеры просят вас не просто подготовить участок для выхода на строительство, но и построить на нем необходимый объект?

 Конечно, к нам обращаются и с такими просьбами. Это действительно удобно — получить готовый объект и сразу же начать работать. Но на данном этапе заниматься строительством нам не очень интересно, потому что это серьезно снижает рентабельность нашей работы. Сегодня среди строительных организаций существует огромная конкуренция. Зачастую, чтобы получить заказ, подрядчики серьезно демпингуют цены. Нам подобное просто не интересно. Поэтому, я считаю, каждый должен заниматься своим делом — мы продавать землю, строители - строить. Но, если партнеры хотят, чтобы мы продали участок их генподрядчику, то мы идем на такое сотрудничество. В этом случае участок застраивает генподрядчик, а потом в зависимости от договоренности или сдает его в аренду, или продает компании. Мы не против продавать свои участки партнерам наших партнеров.

 Давайте поговорим о наболевшем — земельном законодательстве. Как вы считаете, есть ли какие-нибудь положительные или отрицательные тенденции в этой сфере? Проще ли стало работать, есть ли сдвиги или, наоборот, законодатели в очередной раз все усложнили?

 К сожалению, говорить о каких-то серьезных смягчениях в законодательстве в плане развития коммерческой недвижимости в области земельного права сегодня не приходится. Особенно, это касается Московского и Санкт-Петербургского регионов. Несколько лучше обстоят дела с жилой недвижимостью. Здесь был принят ряд важных, понятных и прозрачных законопроектов, которые позволяют на любом этапе просчитать время и стоимость входа в проект и выхода из него. Сделки регистрируются строго в течение пяти дней, независимо от города регистрации. Стало проще получать разрешение, как на строительство многоквартирных домов, так и на индивидуальное строительство. При некоторых условиях есть возможность подключения жилых домов к существующим инженерным системам, водоотводу. Однако все, что касается движения земельного законодательства, строительства, создания эксплуатации объектов недвижимости нежилого назначения осталось без изменений, и пока мы не видим, чтобы они намечались. При работе с землей для коммерческих нужд до сих пор нет никакой оптимизации, не соблюдаются сроки регистрации, и меньше, чем в максимальный срок никаких движений по рассмотрению ваших документов сделано не будет. Более того, когда максимальный срок пройдет, никто не гарантирует, что документами хоть кто-то займется. В этом плане мы не видим никаких положительных тенденций, зато очень много отрицательных. Сегодня мы имеем все те же проблемы, которые имели пять или восемь лет назад. Если с жильем они с трудом, но решаются, наше законодательство постепенно разворачивается лицом к людям, то в коммерческом секторе улучшений пока нет.

 Сейчас много говорят о серьезной нагрузке, которую должны нести владельцы коммерческой недвижимости, покупая землю под строительство. Необходимо и подъездные пути создать, и коммуникации провести, и паркинг организовать, и развязку построить… Что вы думаете по этому поводу?

 С одной стороны, чиновники рассуждают как будто о пользе для простых людей — да, было бы здорово построить силами компании новую развязку, например. Однако на самом деле все эти ужесточения финансовых нагрузок на коммерческую недвижимость ложатся в первую очередь на плечи конечного потребителя. Ведь понятно, что затраты на строительство будут заложены в стоимость того же самого хлеба и молока, который покупается в построенном объекте.

 Тем не менее, городу нужны и новые развязки, и новые дороги, и паркинг около нового торгового центра, хотя бы просто для того, чтобы не возникало транспортного коллапса в выходные и часы-пик.

 Совершенно с вами согласен. Если коммерческий объект размещен в инфраструктуре, которая на это не рассчитана, то требования администрации о расширении проезда и организации парковки совершенно оправданы. Нельзя построить жилой микрорайон и не заложить место под детские сады и школы. Это элементарное соблюдение строительных норм. Или вот, например, торгово-развлекательный комплекс «Европейский» возле Киевского вокзала. При проектировании здания не было отведено достаточного количества мест под паркинг, что мы имеем в итоге? Постоянные колоссальные пробки из-за припаркованных автомобилей. Особенно тяжело проехать мимо «Европейского» в выходные и праздничные дни. Да и въезд на стоянку настолько неудобен, что создает дополнительные проблемы автолюбителям. Часто новые объекты, нужные городу, просто не могут быть созданы из-за нехватки требуемой инфраструктуры, однако полное возложение ее на плечи инвестора приводит к убыточности проекта и в итоге к отказу от его реализации. В таких случаях решение об инвестировании в инфраструктуру должно приниматься коллегиально. Нельзя вводить объект в эксплуатацию, если не выполнены ВЗАИМНЫЕ собственника и администрации города по развитию инфраструктуры.

 Сейчас многие девелоперы опасаются изъятия властями земель для строительства дорог. Как вы считаете, насколько серьёзны и обоснованы эти опасения? При каких условиях власти могут претендовать на тот или иной земельный участок и должны ли они обосновывать свой выбор?

 Если участок, нужный для строительства объектов федерального уровня, должен быть изъят, то он будет изъят. Эту систему обкатали в Сочи. И, как показывает практика, на сегодняшний день она удовлетворяет и собственников, и государственные структуры, и компании, которые осуществляют их изъятие. Безусловно, пока разрабатывался режим оценки земельных участков, было огромное количество исков, но сейчас все отработано и количество судов сократилось до минимума. На московском регионе эту практику ввели при строительстве дороги-дублера М-4. Есть некоторые сложности на трассе М-11, но мы видим, что дорога строится, значит, механизмы действуют. Конечно же, с какими-то невозможными к переносу объектами проектировщики вынуждены считаться, иногда в проект вносятся изменения. Но здесь вопрос стоит главным образом не столько об изъятии земли, сколько о ценности находящихся на ней объектов. Если собственник жилья или земли не удовлетворен принятым решением, то он может в судебном порядке доказать, что оценка произведена неверно, и его права нарушены, тогда в проект будут внесены изменения. Были и такие прецеденты. Поэтому говорить о каком-то правовом беспределе в целом неверно.

Оригинал интервью на портале Arendator.ru