На землю под коттеджные поселки спроса нет

Земельный рынок традиционно закрытый и крайне неоднородный. Но некоторые тенденции просматриваются — он становится более цивилизованным

Оптом востребованы площадки под жилые комплексы, для индустриальных парков или ритейла. На землю под коттеджные поселки спроса нет. В розницу хорошо идут участки без подряда (УБП), и ряд игроков поставили на поток «антикризисное решение» продавать не тронутую строительной активностью землю. Другие делают ставку на проекты с квартирами и/или таунхаусами.

Нет сигналов

«Сразу после кризиса 2008 г. денежные потоки направлялись именно на приобретение участков оптом и в розницу, основные игроки считали это направление перспективным, — вспоминает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании “Миэль — загородная недвижимость”. — Сейчас сегмент из лидеров переместился в аутсайдеры и продолжает откатываться назад». У «Миэля» «достаточно много предложений по земельным участкам. Но спрос на них незначительный», признает Яхонтов.

«Оптовый сегмент сильно пострадал, сделки чаще всего носят единичный и точечный характер, продажа совершается под конкретный проект. Приобрести землю не проблема: предложения на сотни тысяч гектаров, земля в достатке у всех ключевых игроков», — говорит Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate.

«Рынок оптовых земель (от 10 га) остановился в Московской области полностью, — категоричен Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации Good Wood. — Новые делевелоперы не хотят покупать землю под коттеджные поселки — ждут кризиса. Нет желающих заплатить несколько миллионов долларов за участок». «Нет никаких внешних индикаторов или сигналов с других рынков, например финансовых, что можно снова инвестировать в загородную недвижимость. Поэтому и сделок не наблюдается», — поддерживает его Александр Водовозов, гендиректор «ТКДом».

Новые поселки если и выводятся, то либо в партнерстве с лендлордами, либо самими лендлордами, считает Дубовенко. «Они вынуждены участвовать в совместных проектах с девелоперами, получая в среднем 20% от возводимой площади», — говорит Иван Матюшин, руководитель департамента продаж компании «Астерра».

В числе крупнейших землевладельцев опрошенные «Ведомостями» эксперты называют банк «Развитие-столица», «Промсвязьнедвижимость», «Вашъ финансовый попечитель», «Маршал», «Абсолют», Coalco, «Ист лайн», ОПИН (список Villagio Estate), RDI, «Платину», «Знак», «Красивую землю», «Комстрин», GledenInvest, «Деймос», Межрегиональную девелоперскую компанию (МДК), «Свою землю» (перечень «Гео-девелопмента»). В RDI к наиболее крупным причисляют также «Родные земли», Kaskad Family, компании «Красивая земля», «Славенка», «Гринга», «Вектор инвестментс», Rodex Group и др. Всего около 30 крупных лендлордов, уточняет Максим Лещев, гендиректор «Гео-девелопмента».

«Из продавцов активность сейчас проявляют “Абсолют”, RDI, немного МДК, — говорит Лещев. — Но если место хорошее, находится близко к Москве, то придет девелопер, инвестор и сам проявит бурную деятельность — купит, предложит форму [сделки] и т. п.». По его словам, есть также те, кто активно и системно создает поселки, — это «Финансы и недвижимость», «Своя земля». Но в целом, отмечает эксперт, продавцы пассивны: «Обладая таким земельным банком, такими качественными территориями, несложно озадачить самого себя созданием того или иного девелоперского проекта. Технологии, возможности, партнерство — в открытом доступе, но активных крупных продаж нет».

В планах RDI — развивать портфель за счет новых очередей строительства. В ближайшие два года планируется вывести на рынок нескольких новых жилых проектов на юге и юго-западе области. Кроме того, компания разрабатывает проект сельскохозяйственного кластера на территории «новой Москвы», проект тематического парка в Ленинском районе, поделился ее коммерческий директор Дмитрий Власов.

У Villagio Estate около 250 га «будет отдано под новые проекты». «В частности, в этом году мы планируем вывести два поселка разных форматов, — сообщил Коротких, добавив: — Планов по дальнейшему приобретению земельных активов не отрицаем».

В управлении у группы ПСН в Московской области более 40 000 га, сообщила Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы. «В основном мы сдаем землю в аренду сельскохозяйственным производителям (Лотошинский, Сергиево-Посадский и Шаховской районы), а также промышленным предприятиям. На территории Солнечногорского района планируем заниматься реализацией масштабных проектов», — добавила она.

Запрос на качество

«Четко вырисовывается стремление к качественным площадкам. Взгляд и крупных инвесторов, и розничных потребителей фокусируется на правильных местах, количество которых объективно уменьшается», — добавляет Лещев. Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу LandService, перечисляет требования к участкам: «Нужная категория и вид разрешенного использования, наличие согласованных техусловий на инженерные коммуникации, а также въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали». Покупатели, по ее словам, не хотят тратить время на последующую подготовку участков, замораживая на этот срок значительные средства. Проблема в том, что многие собственники пока не готовы на дополнительные издержки, которых такая подготовка требует, и это, по мнению эксперта, также влияет на динамику сделок. «В условиях, когда отсутствует генплан развития “новой Москвы”, изменился порядок смены вида разрешенного использования в Московской области, количество готовых к застройке площадок существенно меньше спроса», — говорит Яхонтов.

«Пользуются повышенным спросом проработанные с инженерной точки зрения участки под многоквартирную жилую и комплексную застройку в пределах 30 км от МКАД, а также участки промышленного и коммерческого назначения на основных транспортных магистралях площадью от 0,5 до 10-15 га», — делятся в ОПИН. «Желающих подобрать объекты от 3 до 10 га на расстоянии до 35-40 км от Москвы довольно много, каждую неделю появляется по два новых запроса [на участки под многоэтажную застройку], — рассказывает Эвелина Ишметова. — Основные застройщики давно работают напрямую с местными администрациями, более мелкие игроки пытаются получать земли на вторичном рынке или входить в долю / инвестировать в проекты крупных стабильных компаний (если те позволяют)». В «Гео-девелопменте» подтверждают: «Этот рынок в тренде, квадратные метры покупаются, и рынок далек от насыщения». «Рынок малоэтажных жилых комплексов будет в течение следующих пяти лет расти особенно активно. Но при возрастающей конкуренции в этом сегменте все будут играть в будущем на понижение», — прогнозирует Максим Лещев.

«Каждый предыдущий год для продавцов был более прибыльным. Спрос практически не меняется, а предложения стало в разы больше», — констатирует Эдуард Бобровский, гендиректор компании «Оазис» (специализируется на розничных продажах участков, входит в ГК «Гео-девелопмент»). По мнению Ивана Матюшина, ежегодный прирост предложения земли — 10-15%, но в денежном выражении рынок растет лишь на 5-8%. «Увеличение предложения при неизменной емкости рынка вынуждает девелоперов снижать цены и увеличивать скорость продаж», — комментирует он.

Наиболее динамичное развитие рынок большой земли получил в пределах будущей ЦКАД, считает Илья Терентьев, гендиректор «Земера». «Наши специалисты зафиксировали с начала года увеличение интереса к оптовой земле. Количество звонков удвоилось. Спрос на земли промышленности — на 1-м месте, далее — земли под высотное строительство, замыкают тройку участки под малоэтажные комплексы», — говорит он.

Частный сектор

Те, кто «работает с населением», как всегда, остро чувствуют начало сезона. «Весенняя волна самая яростная, начинает активно происходить фотосинтез — люди стараются с “зеленью” быстро расстаться, ищут, что бы купить. Продавцы отвечают им определенной активностью», — описывает Александр Водовозов. Первые четыре месяца 2014 г. показали неплохие результаты, у нас рост на 25-30% относительно прошлого года, доволен результатами продаж в эконом- и бизнес-классе Дубовенко. RDI в проекте «Природный парк «Каменка» (УБП на Киевском шоссе, 25 км от МКАД) в I квартале продала в 3 раза больше УБП, чем в IV квартале 2013 г.

В I квартале в активной продаже находилось примерно 42 000 участков (42 283, по подсчетам Villagio Estate) в 494 поселках. Вышло 11 новых проектов, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, сообщила Татьяна Тикова из ПСН. По данным RDI, в I квартале 2014 г. каждая четвертая сделка приходилась на УБП, говорит Дмитрий Власов. Самый ходовой товар — 10 соток, на них приходится почти половина сделок, а наиболее востребованный бюджет — в пределах 2-4 млн руб. за участок, добавляет он. Средний бюджет покупки в начале года составил 3,6 млн руб. за 12,5 сотки, по данным RDI.

В Villagio Estate и ПСН среднюю стоимость участка оценивают в 2,6 млн руб. Цена сотки снизилась на 9,4% по сравнению с IV кварталом 2013 г., по данным ПСН. По данным RDI, в I квартале сотка без подряда стоила в среднем 300 000 руб.

По данным Villagio Estate, самый большой участок на продажу находится в 140 км по Новой Риге — 2,34 га за 4,7 млн руб. Дешевле всего обойдется покупка 7 соток в дачном поселке на 72-м км Ярославки — 62 000 руб. (без коммуникаций). Самый дорогой объект расположен в поселке на 9-м км Рублевки: 119 соток (с полным набором коммуникаций) предлагаются за 398 млн руб. По прогнозам аналитиков RDI, в течение 2014 г. цены на УБП могут вырасти на 7-10%, а в поселках без подведенных коммуникаций — на 10% подешеветь.

Земля и люди

По подсчетам ПСН, в 2013 г. было продано 11 000 УБП. В I квартале 2014 г. — 2300 (на 9,5% больше аналогичного показателя 2013 г.). «Средний темп продаж в поселках постепенно сокращается — рынок насыщается этим продуктом. Но девелоперы пока продолжают видеть в УБП некую панацею от всех проблем и не задумываются над эффективным развитием массового коттеджного формата», — говорит Татьяна Тикова.

По оценке Ильи Терентьева, на УБП сейчас приходится более 65% загородного рынка (оценки большинства опрошенных «Ведомостями» экспертов близки или чуть скромнее. Например, в ПСН считают, что на УБП приходится 64% от общего предложения и 51% от объема сделок). И сегмент этот, по его словам, «медленно, но приближается к очередной стадии качественного развития». Крупные ленд-девелоперы разработали и применяют стандартные схемы для создания внутренней инфраструктуры, коммуникаций, взаимодействия с собственниками, финансирования, пошаговой реализации проекта и т. д., описывает это развитие Сергей Мазенков, гендиректор компании «Родные земли». По его словам, это оптимизирует затраты и дает возможность сделать конечный продукт максимально доступным для клиентов. По оценке Мазенкова, ежегодно предложение УБП увеличивается на 15-22%, стоимость участков — на 10-15%. «Родные земли» сообщали о планах увеличить количество сделок в 2014 г. на 40-45% до 1750 проданных участков в год. «УБП — это продукт, который пришел всерьез и надолго, — утверждает Терентьев. — Сейчас уже семь профессиональных девелоперов занимаются реализацией таких проектов в Московской области». Иван Матюшин, напротив, предполагает, что в ближайшие годы будут более интенсивно развиваться другие бюджетные форматы. «На 10-15% в год рынок таунхаусов и малоэтажного жилья будет отвоевывать свою долю рынка. Сейчас покупают для себя, на заемные средства и хотят готовое жилье», — поддерживает коллегу Александр Водовозов.

«Рынок УБП имеет очень низкий порог входа. Пока это товар № 1 только потому, что постоянно выходят новые покупатели, у которых опять есть деньги только на то, чтобы купить землю и лишь потом задумываться о строительстве дома. Но по большому счету это путь в никуда, — рассуждает Водовозов. — Выбирая УБП, люди не думают про макроэкономическую ситуацию, их беспокоят два вопроса: место и финансовые возможности. Самые умные думают о том, как будет выглядеть транспортная ситуация через пять лет. УБП — слишком рваный, неструктурированный рынок. Там есть как интересные надежные игроки с хорошей концепцией, которые продают надежный продукт с коммуникациями, так и те, кто продает кусок земли с обещаниями. А на рынок за УБП приходят люди в основном с самым малым опытом участия в таких сделках».

Такое ценообразование

Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео-девелопмент»:

— Если на дальние земли мы видим колоссальные скидки, то на ближние могут быть большие наценки. Стоимость земли, близкой к Москве и попадающей в зону интересов, порой дорожает на 20-30%. В одном и том же месте земля может стоить и $100, и $10 000 за сотку. Цены на участки, разделенные только забором, могут отличаться в 5 раз. Стоимость сильно зависит от внешних факторов: коммуникаций, транспортной доступности, наличия железной дороги рядом, болотистости, разрешенного вида использования, от возможности использования территории в принципе — таких составляющих много.

Рабочий участок

Максим Лещев обращает внимание на популярность участков под промышленное использование — от 1 до 3 га (60% запросов) и от 3 до 10 га (40%). «Спрос сосредоточен на юго-западном, северо-западном и северо-восточном направлениях, — ссылается он на данные “Гео-девелопмента”. — Мы надеемся на активизацию промышленного сектора Московской области, которая закономерно повлечет за собой появление рабочих мест, что крайне необходимо для децентрализации транспортных потоков“.

”Мелкий и средний бизнес, уходя от арендных площадей (склады, производство), приобретает по нескольку земельных участков (2-3 га) для возведения собственных складов и производственных помещений», — рассказывает Иван Матюшин. Еще одна категория потребителей в этом сегменте — сетевые ритейлеры. McDonald’s давно присутствует на рынке придорожного ритейла, KFC и Burger King развивают сеть, покупая земельные участки и строя рестораны в Подмосковье, приводит примеры Эвелина Ишметова. Компания Obi создает продуктового дискаунтера Plus, «O’кей» — сеть небольших продуктовых магазинов «Фреш маркет». В марте 2014 г. «Азбука вкуса» объявила о новом формате магазинов «Азбука вкуса Daily», рассчитанных на молодежную аудиторию. Начало развития этой сети она видит в Подмосковье, что создаст дополнительный спрос на качественные земельные участки, отмечает Ишметова.

В RDI в I квартале 2014 г. обнаружили рост интереса покупателей к индустриальной недвижимости. Основное предложение подходящих для нее участков сосредоточено в индустриальных парках Подмосковья (около 60 проектов), говорит Дмитрий Власов.

В зависимости от категории и вида разрешенного использования, расположения, доступности энергоресурсов и коммуникаций стоимость «индустриальной» сотки в Московском регионе варьируется от $2000 до $25 000. Темпы продаж Власов оценить затруднился: «Рынок достаточно узкий и закрытый, характерна высокая внутренняя конкуренция. Крупные участки продаются, как правило, большим международным компаниям, планирующим организовать масштабное производство и выйти на российский рынок». В числе ярких проектов индустриальных парков он отметил «Шереметьево» (УК «Азимут»), «Озеры» (УК «Флагман»), «Индиго» (УК «Масштаб»), «Dega Ногинск» (УК Dega), «Южные врата» (Radius Group), «Северное Домодедово» (УК «Евразия М4»), «Коледино» (УК «М2-Подольск»), «Технопарк М4» (УК RDI). По словам Власова, в «Технопарке М4» в I квартале 2014 г. было продано рекордное количество участков промышленного назначения общей площадью 14 га.

С оригиналом статьи можно ознакомиться здесь