Статья о требования АЗС к земельным участкам в январском номере журнала CRE

Одним из активных потребителей земельных участков под коммерческую застройку выступают автозаправочные станции и комплексы (АЗС и АЗК). Какие требования предъявляют компании, управляющие АЗС, к земельным участкам и что нужно знать собственнику, желающему продать свой актив под размещение автозаправочному комплексу.

Местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Этот основа экономического успеха, является самым важным при выборе земельного участка для размещения АЗС. При анализе местоположения во внимание принимают видимость и автомобильный трафик. Метод RER используется во многих сетевых нефтяных компаниях для оценки пригодности участка для АЗС.

"Хорошая видимость" – это когда АЗС видно с большого расстояния. При этом ценовое табло, знаки и рекламная стела не учитываются. Видимость считается "очень плохой", когда объект невозможно заметить (за зданием, деревьями или рекламными щитами), пока не подъедешь к нему практически вплотную. Если участок расположен на спуске, подъеме или на повороте, то вероятность размещения АЗС на нем также крайне мала. А вот участки по диагонали от светофора (т.н. "в дальнем углу после прерывателя движения") наоборот считаются удачными.

Хороший показатель автомобильного трафика для АЗС более 25 000 автомобилей в сутки, как например, на Ленинградском шоссе недалеко от МКАД, где уже итак довольно плотное размещение заправочных станций.

Требования к размерам земельного участка под АЗС варьируются в зависимости от того, расположена ли она в городе или на трассе. Размер земельного участка для размещения АЗС в городе составляет 30 соток, если он правильной формы. На трассе, как правило, размещают более крупные автозаправочные комплексы (в том числе и для обслуживания грузового автотранспорта). Соответственно и размер участка больше, в среднем от 40 соток, достигая 1,5 га и более. Минимальные размеры участка на трассе: не менее 75 м – фронтальная ширина, не менее 50-52 м – глубина участка.

Отсутствие вокруг будущей АЗС конкурентов также является положительным фактором. Стоит также отметить, что операторы крупных брендированных АЗС (Лукойл, Роснефть, ТНК, ВР и т.д.) без проблем размещаются вблизи автозаправочной станции без бренда.

Какие требования по инженерным коммуникациям предъявляет АЗС? Для небольших объектов минимальная электрическая мощность должна быть на уровне 70 кВт. Для АЗС, в составе которых есть магазин, требуется уже 100 кВт. Для крупных АЗС, таких как комплексы BP, необходимо уже 140 кВт в городе и от 170 кВт на трассе. Обязателен альтернативный источник питания, в качестве которого может выступать дизельный генератор. Если на участке не предусмотрена общегородская канализация, то обустраивают локальные очистные и канализационные сооружения. Если водоснабжение АЗС с кафе запланировано из собственной скважины, то в радиусе 30 метров от нее не должно находится никаких строений.

АЗС не может размещаться ближе 100 метров от жилых объектов. Из других ограничений: по участку не должны проходить высоковольтные линии электропередач, так как ее перенос сделает экономически невыгодным строительство станции. По участку не должны проходить газ высокого давления и линии правительственной оптико-волоконной связи. АЗС является технически очень сложным объектом и большая часть ее инженерных коммуникаций находится под землей: более 10 км различных труб и 15 км проводов. Также под землей находятся емкости для хранения топлива. Примечательным фактом является то, что горизонтальное и вертикальное проектирование АЗС ведут разные отдельные проектировочные команды.

Что можно разместить рядом с АЗС? В принципе, автозаправочные комплексы являются самодостаточными объектами, и им не требуется соседство с другими объектами, которые будут генерировать трафик. Тем не менее, если площадь участка превосходит площадь, необходимую для размещения АЗС, то рядом с ней можно разместить кафе или ресторан быстрого питания, небольшой магазин или станцию технического обслуживания.

Стоит иметь ввиду, что бюджет на создание брендированной АЗС, вместе с приобретением земельного участка, как правило, не превышает $4-4,5 млн. Средняя окупаемость одного объекта 4-7 лет. Каждый раз решение принимается исходя из того, насколько оператор хочет располагаться в конкретном месте, иногда стоит заплатить дороже за знаковый объект, но это единичные случаи.