Торговое затишье

По итогам первого квартала в городе не было открыто ни одного нового комплекса. При этом доля свободных площадей в торгово-развлекательных центрах города резко выросла. Впрочем, аналитики пока сохраняют оптимизм и говорят, что по итогам года прирост площадей будет значительным. Потенциал у рынка есть — в городе остается масса неосвоенных форматов, давно успешно опробованных в мире.

По данным NAI Becar, за первый квартал 2014 года в Петербурге не введено ни одного нового объекта торговли. При этом, отмечают в компании, уровень вакантных площадей составил 7,8%, что на 20% больше показателей конца 2013 года.

"После активного ввода торговых объектов в третьем квартале 2013 года, когда было введено около 140 тыс. кв. м торговых площадей, первый квартал этого года отметился полной стагнацией. На торговой карте Петербурга не появилось ни одного нового объекта. Не было анонсировано и ни одной крупной сделки по аренде площадей в действующих торговых комплексах", — говорят в NAI Becar.

Специалисты NAI Becar связывают подобное затишье с нестабильной экономической ситуацией. В течение первых двух месяцев 2014 года наблюдалось снижение всех показателей оборота оптовой и розничной торговли — если в прошлом году обороты показывали ежемесячный рост, то суммарный оборот за январь-февраль 2014 года в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года (в сопоставимых ценах).

"Торговля традиционно более чутко реагирует на экономические и общественно-политические показатели — комментирует Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar. — Несмотря на нулевые показатели начала года, нет оснований полагать, что сложившаяся обстановка приобретет характер тенденции. Аналогичную ситуацию мы наблюдали во втором квартале 2013 года. При этом динамика роста последних двух кварталов прошлого года позволила говорить о рекордных среднегодовых показателях. Так, объем предложения за 2013 год составил 3,424 млн кв. м против 3,09 млн кв. м на конец 2012 года. При благоприятном развитии ситуации уже в ближайшее время мы увидим положительную динамику — на второй квартал 2014 года запланирован ввод ТРЦ "Монпансье" общей площадью 58 тыс. кв. м (GBA) и ТК "Адмирал" площадью 20 тыс. кв. м (GBA). Совокупная арендопригодная площадь новых объектов составит 41,4 тыс. кв. м (GLA)".

Согласно данным компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 2014 году в Петербурге планируется к вводу 172 тыс. кв. м торговых площадей. Тем не менее некоторые проекты, которых с нетерпением участники рынка ожидают уже несколько лет и которые планировалось запустить в 2014 году, переносятся на 2015 год. Речь идет об открытии аутлет-центров, которых в регионе до сих пор нет.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: "В первую очередь рынок качественной торговой недвижимости ждет появления первого аутлет-центра. До недавнего времени это событие ожидалось в 2014 году, но на сегодняшний день срок открытия первых аутлетов перенесен на 2015-й".

"В течение ближайшего года в городе откроются два подобных проекта — Fashion House Outlet на Таллинском шоссе вблизи аэропорта Пулково и железнодорожной станции Горелово и Outlet Village Pulkovo рядом с домом 56, корп. 4, по Пулковскому шоссе. Расположение обоих комплексов достаточно удачное. Оно удобно как горожанам, так и трансферным пассажирам аэропорта Пулково из России и стран СНГ. Однако успех проекта пока не гарантирован. Он будет зависеть от ценовой политики операторов (цены не должны быть выше европейских на аналогичные товары), а также важно наполнение центров, то, какие коллекции предметов одежды в итоге будут там представлены.", — рассказала Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Анна Никандрова, региональный директор Colliers International в России, впрочем, отмечает определенные риски в реализации проектов в формате аутлета: "В Европе аутлет — это крупный торговый центр, где торгуют, в том числе, и высокими брендами со скидками не менее 35 процентов. В Европе цены в магазинах, расположенных в аутлетах, действительно значительно ниже, чем в обычных торговых центрах. Это достигается за счет экономии на отделке, сервисе, за счет хорошо организованной логистики в целом. Кроме товарных остатков, в европейских аутлетах у покупателей есть возможность приобрести товары специально отшитых для аутлетов коллекций. В европейских аутлетах всегда низкие арендные ставки. В России реализация формата аутлета, по нашим оценкам, имеет множество рисков. Сложности в реализации формата аутлета в России связаны с таможенными нагрузками, плохой логистикой и тем, что большинство фабрик расположено не в России. Эти факторы снижают перспективность данного формата в глазах ритейлеров. Как показывает практика, ритейлеры вполне справляются с реализацией своих товаров без аутлетов, устанавливая крупные скидки — до 70 процентов — в собственных магазинах . Отшивать специальные аутлетные коллекции для России тоже не имеет особого смысла, так как высокие таможенные нагрузки сильно снижают рентабельность".

По мнению госпожи Никандровой, в России возможен вариант, когда формат аутлета реализуется не полностью, то есть 50% занимают арендаторы, ориентированные на открытие скидочных магазинов, а 50% — на открытие стандартных.

"Однако если реализовать проект в таком формате, то могут возникнуть некоторые сложности с подбором фэшн-арендаторов из-за высокой конкуренции в сегменте ТРЦ в зоне охвата. Прежде всего, это ТРЦ "Лето", давно и успешно работающий на рынке. Среди потенциальных арендаторов формат аутлета может вызвать интерес у спортивных брендов", — отмечает госпожа Никандрова.

Впрочем, тормозит развитие рынка торговой недвижимости не только экономический кризис. Некоторые участники рынка полагают, что развитие интернет-технологий изменит весь ландшафт на рынке торговой недвижимости.

Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга "АйБи Групп", говорит: "Развитие интернет-торговли приводит к уменьшению форматов магазинов розничной торговли бытовой техники и электроники (MediaMarkt, например, сократил свою площадь в два раза). И наоборот, чтобы укрепить свое позиционирование, наблюдается увеличение в два-три раза форматов магазинов у таких компаний, как "Твое", "Остин", Gloria Jeans, Incity, Oggi. Самым ожидаемым в Петербурге является формат department store (Galleries Lafayette и House of Fraser), но магазины, работающие в этом формате, пока заявляют о своем развитии в ближайшие пять лет только в Москве".

Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"" (входит в Etalon Group), согласна с господином Борисовым: "Мировые тенденции направлены в сторону дистанционного обслуживания клиентов, так развивается мелкая розничная торговля. Все больше появляется вендинговых аппаратов по продаже продуктов питания и товаров народного потребления". Впрочем, она замечает, что Петербург по-прежнему испытывает острую потребность и в традиционных площадках под продовольственную розницу формата "у дома" площадью не менее 500 кв. м.

Господин Борисов полагает, что появление новых форматов торговли определяется ситуативной моделью, которая встречается в жизни человека, а не возникает сама по себе — популяризируемый сегодня в Москве формат, например, студией Юлии Высоцкой, "гастрономический конструктор", связан прежде всего с интересом к гастрономии в целом, а также с недостаточностью времени для поиска необходимых продуктов. В Петербурге такой формат только начинает развиваться.

"Кажется, что не хватает форматов, которые шопинг превращают в "фан", так называемые concept store, и очень не хватает форматов дизайнерских магазинов, меняющих представление о стиле и комфорте дома. Такие магазины могут быть в формате pop-up, которые, например, открывает в разных городах Европы Normann Copenhagen", — продолжает господин Борисов.

Если же говорить о других непривычных для Петербурга форматах, то Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании Land Service, добавляет: "Среди новых для Петербурга форматов стоит отметить выход на рынок новой продуктовой сети Big Box, которая планирует занять нишу продуктового дискаунтера, ведущего торговлю в формате гипермаркетов. Стоит отметить, что формат продуктовых дискаунтеров имеет успех в моменты кризиса в экономике, так как большая часть населения снижает свои расходы и переходит в более дешевые форматы. Поэтому сеть Big Box сможет занять свою долю петербургского рынка".

В 2013 году было объявлено о строительстве на Пулковском шоссе оптового продуктового рынка — аналога известного парижского рынка Rungis. Это новый формат не только для Санкт-Петербурга, но и в целом для России. Предполагается, что продовольственный рынок будет разделен на несколько зон в зависимости от вида продуктов, а львиную долю покупателей будут составлять оптовые покупатели, как крупные, так и мелкие.

Во всем мире достаточно распространен формат smart retail park, который представляет собой объединение на единой территории нескольких объектов придорожного сервиса (АЗС, гостиница, магазин, сервисный центр, ресторан). В России пока таких объектов очень мало, а если они и встречаются то объединяют в себе лишь отдельные элементы: например, АЗС и гостиница, АЗС и ресторан, АЗС и магазин. Как правило, размещение таких объектов привязано к автозаправочным комплексам. Во многом это связано с неразвитостью прежде всего сети автомобильных дорог, а, как следствие, и с неразвитостью отрасли автомобильного туризма. "Сейчас Росавтодор по заданию Минтранса ведет разработку "Концепции развития объектов придорожного сервиса на автодорогах общего пользования". В рамках этой концепции планируется упорядочивание размещения объектов придорожного сервиса на всех дорогах России, в том числе, создание для пользователей автодорог карты с обозначением объектов придорожного сервиса, их стандартизация, развитие сетевых проектов, объединенных под единым брендом. Объекты придорожного сервиса и ритейла — это новый и достаточно перспективный вид бизнеса и для России, и для Петербурга, и все больше инвесторов активно прорабатывают вложения в данную отрасль", — рассказала госпожа Ишметова.

Директор отдела аренды концерна SRV Наталья Борец также говорит о формате ритейл-парков.

"Полностью профессиональных концепций сегодня на рынке не существует, однако ашановские проекты в Москве демонстрируют общее направление развития рынка. В свое время ритейл-парком должен был стать "Северный Молл" в Петербурге, но проект был изменен, и сегодня это торговый центр. В ритейл-парках биг-боксы строятся под конкретного арендатора, с которым подписываются длительные контракты: такие сделки ведутся долго, лизинговая компания стартует, как правило, еще на этапе проектирования объекта", — говорит госпожа Борец.

Она отмечает, что еще один свежий формат для России — универмаги, которые до сегодняшнего дня были представлены на рынке Петербурга только "Стокманном". По словам госпожи Борец, в ближайшие годы в городе ожидаются такие крупные игроки, как Debenhams, Galeries Lafayette и House of Frazer. "Появление подобных ритейлеров напрямую зависит от конечной емкости рынка в данном сегменте. При этом каждый новый открывающийся универмаг становится конкурентом для существующих, независимо от их локации. Есть и сдерживающие факторы: из-за большого формата площадей под универмаг (6-8 тыс. кв. м) возможность размещения этого ритейлера необходимо закладывать еще на этапе проектирования центра. Очевидно, что данный сегмент ритейла допускается в больших торговых центрах, темпы развития которых в Петербурге замедляются", — резюмирует госпожа Борец

Эдуард Хамаза, директор департамента инвестиций и инноваций ООО "Северо-Запад Инвест", добавляет: "Новыми форматами, которые еще не представлены в Санкт-Петербурге, могут стать форматы, которые только появляются за рубежом. В некоторых штатах Америки тестируются и распространяются форматы супермаркетов с использованием сканеров для покупок. На входе покупатель берет сканер, кладет товар в корзину и сканирует штрих-код товара, выводя на цветной экран сканера информацию о товаре. На кассе используется сканер для получения информации о товарах в корзине".

Развивая мысль о дистанционной торговле, господин Хамаза говорит: "Можно представить себе, что витрины с продуктами будут нарисованы на стене в пешеходном переходе или на пустых фасадах зданий с кодом для каждой продукции. Пользователи мобильных устройств, проходящие мимо, смогут наводить камеру устройств на коды продуктов и при помощи специальной программы заполнять корзину заказа, оплачивать через банковский онлайн-сервис и оформлять доставку на дом или место, где будет удобно забрать товар. Таким образом, покупатели не будут тратить время на походы по магазинам с тележкой, но ощущение от присутствия в магазине останется. Так зарабатывать будут те, кто владеют логистикой: удобными, большими складами, организацией по доставке. А арендодателями торговых помещений станут владельцы пустых, серых и скучных стен в местах движения людей".

"Наиболее интересные форматы торговой недвижимости сегодня представлены в Дубае. Например, The Ibn Battuta Mall, который уникален тем, что состоит из шести павильонов, каждый из которых представляет определенную страну, посещенную когда-то знаменитым арабским путешественником Ибн Баттутой. Или Mall of the Emirates, где находится знаменитый горнолыжный спуск. Это новые форматы наполнения торговых центров, рассчитанные на wow-эффект. Как правило, архитектурные концепции торговых центров практически не отличаются друг друга. Однако в мире есть примеры и необычных архитектурных концепций, например, в Италии создан торговый центр в жерле вулкана", — рассказывает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.

С оригиналом статьи можно ознакомиться здесь