Земельный вопрос: из леса в город

В конце прошлого года правительство Московской области приняло закон, который обязывает собственников земельных участков платить за изменение вида разрешенного использования земли. Денежные средства в результате этих операций будут поступать в бюджет региона. Но, в отличие от распространенного мнения, пополнение казны - не главная причина таких изменений в законодательстве. Новый закон имеет куда более значимый социальный вектор.

Важно отметить, что преобразования в законодательстве, так или иначе связанные с земельными участками, ведутся уже не первый год. Постоянное увеличение стоимости последних и их реальный дефицит подталкивает правительство к извлечению своей выгоды. Не лишним будет напомнить и о принятии закона, обязывающего при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций учитывать кадастровую стоимость этого имущества. Это, естественно, существенно увеличивает финансовую нагрузку на бизнес. Введение новых порядков относительно земельных участков можно считать логичным продолжением политики государства в отношениях с девелоперами и инвесторами.

Новые правила игры

Так, правительство Московской области утвердило порядок платы за изменения вида разрешенного использования земельных участков. Согласно поправкам в законопроект «О регулировании земельных отношений в Московской области», размер платы за изменение ВРИ земельного участка определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи указанного заявления ВРИ и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным ВРИ.

Стоит отметить, что до введения порядка платы за изменение ВРИ данная услуга никакими пошлинами не облагалась. Собственник был в праве сам выбирать вид использования земли под застройку. С одной стороны, по мнению Игоря Чумаченко, партнера, руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX, такой закон может быть вполне оспорен. В отличие от положений, применяемых к Москве, в большинстве населенных пунктов Московской области приняты ПЗЗ, что уже само по себе должно освобождать собственников от уплаты госпошлины.

Однако стоит заглянуть чуть глубже в суть закона. Дефицит земли для застройки в области достигает критических отметок. «Свободных участков в регионе нет: либо сельхозземли, либо лес, либо населённый пункт. И в 95% случаев надо менять вид разрешенного использования участка», - комментирует ситуацию Виталий Можаровский, партнер, «Практика Недвижимость и строительство», Goltsblat BLP.

В свою очередь подмосковные власти нашли способ регулирования данной проблемы. Введение четкой процедуры расчета убережет от бесконтрольной застройки площадей и прибавит деньги в бюджет и одновременно с этим упростит жизнь девелоперам с точки зрения появления прозрачной и регламентированной системы.

На экономике коммерческих проектов это может отразиться несколько негативно. Связано это с тем, что увеличение расходов неминуемо приведет к увеличению стоимости финального продукта – будь то аренда площади или же приобретение всего объекта. Девелоперы уже привыкли включать все риски в итоговую стоимость и тут вряд ли изменят своим принципам. Так что страдает от этого в конечном итоге только покупатель.

В целом же, очевидные плюсы у такой системы тоже есть. Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, уверен, что любая прозрачная и понятная процедура принятия решения об использовании земельного участка носит позитивный для рынка импульс. При этом важно, чтобы были четко прописаны все стадии принятия решения, критерии, ответственные и сроки. Если все это будет, то такие изменения можно только приветствовать.

Предъявите платёжку

Для того чтобы оценить как этот закон отразиться на девелоперах, стоит разобраться в том, как он работает.

Максим Попов, руководитель направления «Недвижимость и строительство», Goltsblat BLP, поясняет, что порядок определения платы за изменение вида разрешенного упрощённо выглядит следующим образом.

Орган местного самоуправление или Правительство области принимает решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, в него включается условие о внесении собственником земельного участка платы за такое изменение.

В течение одного месяца с даты принятия решения Министерство имущественных отношений Московской области определяет размер платы с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования и направляет собственнику уведомление о размере платы.

Собственник земельного участка вносит плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в 30-дневный срок, в противном случае решение об изменении вида разрешенного использования отменяется.

В отличие от столичного варианта, где формула расчета платы за смену ВРИ привязана к плотности застройки, в области счет идет по следующей формуле: ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка помноженная на разницу между кадастровыми стоимостями земельного участка. Во всех случаях изменения ВРИ, начиная с 1 января 2014 года, исчисляется по каждому случаю отдельно.

Также ставка варьируется от 10% для вида разрешенного использования под ведение личного подсобного хозяйства до 50% для многоэтажной, многоквартирной и комплексной застройки в целях жилищного строительства.

Один из важных пунктов в законе – это список объектов, которые не будут облагаться пошлиной при изменениях ВРИ. Тут и кроется главная особенность новой системы.

Перечень таких исключений крайне ограничен. «К ним относятся случаи изменения ВРИ на вид указанный в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу вышеуказанного федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, а также случаи, когда кадастровая стоимость участка в результате изменения ВРИ уменьшается», - констатирует Игорь Чумаченко.

Исключение касается также объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для развития московской области (такие объекты должны быть включены в перечень, утвержденный правительством МО).

Но тут стоит напомнить, что разница между законами, относящимися к Москве и области по части исключений весьма существенна, если не сказать кардинальна. По словам Михаила Маслова, исполнительного директора LandService, если в Москве плата не будет взиматься в случае нового строительства различных инженерно-коммунальных объектов, объектов социальной и дорожной инфраструктуры, то в Московской области перечень видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значения для развития МО, весьма обширен и занимает не одну страницу документа.

Применительно к столице, объектами, не попадающими под действие закона, считаются только важные в социальном плане постройки. Трактовка таких объектов в области имеет совершенно иной характер. Сюда попадают объекты, не принадлежащие к жилищному строительству. Иными словами, закон не коснется торговых и офисных центров, гостиниц, складов и пр. Таким образом, получается, что основная цель – исключительно жилищные объекты. Причем, как уже говорилось выше, ставка будет варьироваться от 10 до 50%, в зависимости от сложности и этажности объекта.

Поднятая целина

Закон, на первый взгляд, пугающий девелоперов, оказался действительно неприятным только для одной категории бизнеса. Что касается коммерческой недвижимости, то тут наоборот дан «зеленый свет».

Социальная направленность обусловлена планами подмосковных чиновников, которые не первый год заявляют о том, что необходимо менять ситуацию с маятниковой миграцией жителей Подмосковья. Большое количество людей регулярно прибывают в столицу на рабочие места, а затем вновь возвращаются обратно. При этом наблюдается явный профицит жилья в области и дефицит непосредственно рабочих мест. Чтобы стимулировать бизнес-сообщество двигаться в регионы и создавать в них новые офисные центры, власти прибегли к жестким ограничениям для жилищных застройщиков. Дисбаланс в системе при этом должен исчезнуть, а ситуация с равномерным распределением рабочей силы нормализоваться.

Так, Михаил Маслов, отмечает, что жилое строительство является одним из наиболее рентабельных видов строительства для девелопера. «Введение дополнительных расходов в бюджет проекта снизит рентабельность строительства жилых объектов и увеличит привлекательность строительства, например, офисных, складских или промышленных объектов», - заключил эксперт.

Проще говоря, в отличие от Москвы, для области социально-значимыми объектами являются именно бизнес-центры и торговые комплексы.

Дать однозначный прогноз на развитие ситуации сейчас проблематично. Закон оказался весьма многогранным. Вполне возможно, что большинство инвесторов, посчитав очевидные плюсы, начнут вкладывать деньги больше в коммерческую недвижимость, от чего с учетом последних событий выиграют все: и бизнес, и государство, и граждане.

Оригинал статьи на Arendator.ru